Comprar un apartamento en Montevideo es una decisión importante, tanto para quienes buscan su primera vivienda como para familias, inversores y compradores que viven en el exterior.

La capital uruguaya ofrece una amplia variedad de apartamentos: desde monoambientes y unidades de un dormitorio hasta apartamentos familiares de tres o más dormitorios. Los precios cambian considerablemente según el barrio, superficie, antigüedad, amenities, garaje y proximidad a la costa.

En esta guía de MontevideoB2B explicamos paso a paso qué tener en cuenta antes de comprar un apartamento en Montevideo.

¿Por qué comprar un apartamento en Montevideo?

Montevideo concentra una parte importante de la actividad económica, educativa y residencial de Uruguay. Barrios como Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Punta Gorda, Carrasco, Cordón, Centro, Parque Rodó, Tres Cruces y La Blanqueada ofrecen perfiles inmobiliarios diferentes.

Para un comprador, esto significa que existen alternativas para distintos presupuestos y objetivos.

Principales ventajas

• Mercado inmobiliario desarrollado.
• Amplia oferta de apartamentos.
• Diversidad de barrios.
• Opciones para vivienda e inversión.
• Buena infraestructura urbana.
• Acceso a servicios, educación y salud.
• Mercado de alquiler consolidado.
• Posibilidad de financiar parte de la compra, sujeto a las condiciones del banco o programa correspondiente.

¿Cuánto cuesta un apartamento en Montevideo?

No existe un único precio para Montevideo. El valor depende principalmente de:

Precio = ubicación + superficie + estado + antigüedad + amenities + garaje + características del edificio.

Un apartamento nuevo frente al mar en Pocitos o Punta Carretas puede tener un precio muy diferente al de una unidad usada en Centro, Cordón o La Blanqueada.

Por eso, antes de comprar conviene comparar el precio por metro cuadrado (m²) de propiedades similares y no solamente el precio total.

Los barrios más buscados para comprar apartamento

Pocitos

Pocitos es uno de los mercados residenciales más conocidos de Montevideo. La cercanía a la Rambla, restaurantes, supermercados, colegios y servicios hace que sea atractivo tanto para vivir como para alquilar.

Punta Carretas

Es una zona de perfil residencial y premium, con apartamentos modernos, edificios de buena calidad y cercanía a la costa y centros comerciales.

Malvín

Malvín combina tranquilidad residencial con acceso a la Rambla y una amplia oferta de apartamentos.

Punta Gorda

Es especialmente atractiva para compradores que buscan propiedades de mayor nivel, casas y apartamentos en un entorno residencial cercano al mar.

Carrasco

Carrasco se caracteriza por propiedades de mayor superficie y un perfil residencial premium.

Cordón

Cordón ofrece una alternativa interesante para quienes buscan una ubicación céntrica, especialmente estudiantes, profesionales y compradores interesados en apartamentos para alquiler.

La Blanqueada

Su cercanía a Tres Cruces, centros educativos, servicios de salud y avenidas importantes la convierte en una zona interesante para familias e inversores.

Paso 1: Definir el presupuesto

Antes de comenzar a visitar propiedades, es recomendable determinar cuánto dinero realmente se puede destinar a la compra.

No hay que considerar solamente el precio del apartamento.

El presupuesto debería incluir:

• Precio de compra.
• ITP.
• Honorarios del escribano.
• Gastos inmobiliarios, si corresponden.
• Gastos administrativos.
• Gastos de financiación, si existen.
• Posibles reformas.
• Mudanza.
• Gastos comunes.
• Impuestos y contribuciones.

El ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) para una adquisición onerosa tiene una tasa del 2% para el comprador y se calcula sobre la base imponible establecida por la normativa, vinculada al valor real de Catastro actualizado.

Paso 2: Elegir el barrio

La elección del barrio debe depender del objetivo.

Para vivir: analizar transporte, colegios, supermercados, seguridad, servicios y calidad de vida.

Para alquilar: estudiar demanda, alquileres de la zona, precio de compra y gastos mensuales.

Para inversión: comparar precio por m², rentabilidad potencial, liquidez y posibilidades de reventa.

No siempre el barrio con el apartamento más barato representa la mejor inversión.

Paso 3: Definir qué tipo de apartamento buscar

Monoambiente

Puede ser interesante para:

• Estudiantes.
• Jóvenes profesionales.
• Inversores.
• Alquiler temporal o residencial, según las reglas aplicables.

Un dormitorio

Es uno de los formatos más flexibles para inversión y vivienda individual o de pareja.

Dos dormitorios

Puede ser una alternativa especialmente atractiva para familias pequeñas y determinados perfiles de alquiler.

Tres dormitorios o más

Normalmente apunta a familias que necesitan mayor superficie y permanencia a largo plazo.

Paso 4: Comparar el precio por m²

Supongamos que encontramos dos apartamentos:

Apartamento A: US$ 150.000 / 60 m² = US$ 2.500/m²

Apartamento B: US$ 165.000 / 60 m² = US$ 2.750/m²

Aunque la diferencia total sea US$ 15.000, el segundo apartamento cuesta significativamente más por metro cuadrado.

Pero esto no significa automáticamente que A sea mejor.

También hay que comparar:

• Antigüedad.
• Piso.
• Vista.
• Orientación.
• Garaje.
• Terraza.
• Amenities.
• Estado del edificio.
• Gastos comunes.
• Ubicación exacta.

Paso 5: Revisar los gastos comunes

Los gastos comunes pueden tener un impacto importante en el costo mensual.

Antes de comprar, solicitar información sobre:

• Monto actual.
• Fondo de reserva.
• Obras extraordinarias.
• Mantenimiento.
• Ascensores.
• Seguridad.
• Calefacción central.
• Amenities.

Un apartamento barato con gastos comunes muy elevados puede resultar menos atractivo que una propiedad ligeramente más cara pero con costos mensuales inferiores.

Paso 6: Verificar la documentación

Este es uno de los pasos más importantes.

Antes de avanzar hacia la compra, el comprador debería trabajar con un escribano para verificar la situación jurídica de la propiedad.

Entre otros aspectos, deben revisarse los títulos, antecedentes, posibles gravámenes, deudas y documentación correspondiente.

No es recomendable entregar una suma importante de dinero sin comprender claramente las condiciones de la operación y sin asesoramiento profesional.

Paso 7: Reserva y negociación

Cuando el comprador encuentra una propiedad adecuada, puede comenzar la negociación.

Dependiendo de la operación, puede existir una reserva o acuerdo previo.

Antes de firmar cualquier documento, es importante comprender:

• Precio final.
• Forma de pago.
• Fecha de entrega.
• Condiciones de la reserva.
• Qué sucede si la operación no continúa.
• Qué bienes quedan incluidos.
• Condiciones relacionadas con financiación.

Paso 8: Financiamiento hipotecario

Los compradores que no desean financiar el 100% de la propiedad pueden analizar diferentes alternativas bancarias y programas de vivienda.

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV), por ejemplo, publicó en 2026 programas que contemplan financiación de hasta el 95% del precio de determinadas viviendas, con condiciones específicas de elegibilidad, ingresos, edad y crédito.

Por lo tanto, no conviene asumir que todos los compradores pueden acceder al mismo porcentaje de financiación.

Lo recomendable es obtener una preaprobación o evaluación crediticia antes de comprometerse con una propiedad.

Paso 9: Calcular los impuestos y costos

El comprador debe considerar los gastos adicionales desde el comienzo.

ITP

Como referencia general, el ITP correspondiente al adquirente en una compraventa onerosa es del 2% de la base imponible determinada según las reglas de DGI.

Contribución inmobiliaria

La Contribución Inmobiliaria de Montevideo se calcula según el valor imponible y las franjas correspondientes. Para 2026 existen tasas progresivas que comienzan en 0,25%, con una tasa especial de 0,18% para la primera franja de determinados inmuebles cuyo valor imponible se encuentra por debajo del umbral establecido.

Impuesto de Primaria

También debe considerarse el Impuesto de Primaria, cuya escala 2026 utiliza diferentes franjas y alícuotas según el valor imponible del inmueble.

Importante: los impuestos y costos concretos dependen de cada operación. Siempre es recomendable confirmar los importes con un escribano y/o profesional tributario.

Paso 10: Inspeccionar físicamente el apartamento

Nunca conviene comprar solamente por fotografías.

Durante la visita revisar:

• Humedad.
• Grietas.
• Ventanas.
• Instalaciones eléctricas.
• Instalaciones sanitarias.
• Cocina.
• Baños.
• Pisos.
• Puertas.
• Ascensores.
• Balcón.
• Orientación.
• Ruido.
• Iluminación natural.

Si el apartamento necesita reformas, obtener presupuestos antes de cerrar la operación.

Comprar apartamento nuevo vs. usado

Apartamento nuevo

Ventajas:

• Diseño moderno.
• Menor necesidad de reformas.
• Amenities.
• Instalaciones nuevas.
• Posibilidad de acceder a determinados proyectos bajo regímenes de promoción.

Desventajas:

• Puede tener un precio inicial mayor.
• Los gastos comunes pueden ser elevados.
• Algunas unidades pueden tener menor superficie que apartamentos usados comparables.

Apartamento usado

Ventajas:

• Mayor variedad.
• Posibilidad de encontrar unidades amplias.
• Negociación del precio.
• Ubicaciones consolidadas.
• Potencial de reforma.

Desventajas:

• Posibles gastos de mantenimiento.
• Instalaciones antiguas.
• Reformas necesarias.
• Posibles obras extraordinarias del edificio.

Comprar para vivir o invertir

Antes de comprar, hay que definir claramente el objetivo.

Si es para vivienda

Priorizar:

ubicación + comodidad + servicios + superficie + calidad de vida.

Si es para inversión

Priorizar:

precio de compra + alquiler potencial + gastos + demanda + liquidez + reventa.

Una propiedad excelente para vivir no necesariamente es la mejor propiedad para inversión.

10 inmobiliarias y agencias para comenzar la búsqueda en Montevideo

Estas agencias pueden servir como punto de partida para compradores que buscan apartamentos y propiedades en Montevideo:

1. Inmobiliaria Propiedades Montevideo — Luis Alberto de Herrera 1248, World Trade Center, Torre 3, Montevideo.
2. Coldwell Banker Commercial Workplace Uruguay — Luis A. de Herrera 1183, Montevideo.
3. Inmobiliaria Verde — Av. 18 de Julio 1874, Montevideo.
4. Alpha Realtors UY — Av. Prof. Dr. Euclides Peluffo 1649, Montevideo.
5. HAUZEN Real Estate — Hocquart 2051, Montevideo.
6. Madera Real Estate — Av. Colombes 1649, Montevideo.
7. Inmobiliaria PROP — Bv. España 2253, Montevideo.
8. Inmobiliaria Lofty Real Estate — Av. Ing. Luis Ponce 1302, Montevideo.
9. LARS Inmobiliaria – Casa Central — Minas 1401, Montevideo.
10. Inmobiliaria Mas Rodo — Canelones 1968, Montevideo.

Consejos para compradores extranjeros

Montevideo también recibe compradores internacionales. Para una persona que vive fuera de Uruguay, es especialmente importante contar con asesoramiento profesional local.

Antes de comprar conviene:

• Verificar la documentación.
• Comprender los impuestos.
• Tener un escribano de confianza.
• Confirmar el origen y transferencia de los fondos.
• Analizar el régimen de propiedad.
• Comparar precios por m².
• Revisar los gastos comunes.
• Entender las condiciones de financiación.

No es recomendable realizar una transferencia importante basándose únicamente en una publicación online.

Checklist antes de comprar

Antes de firmar, el comprador debería poder responder sí a estas preguntas:

☐ ¿Conozco el costo total de la operación?
☐ ¿Comparé el precio por m²?
☐ ¿Revisé los gastos comunes?
☐ ¿Inspeccioné personalmente la propiedad?
☐ ¿Revisé la documentación con un escribano?
☐ ¿Conozco los impuestos aplicables?
☐ ¿Tengo financiación aprobada, si corresponde?
☐ ¿Verifiqué posibles obras del edificio?
☐ ¿Analicé el potencial de reventa/alquiler?
☐ ¿Entiendo completamente las condiciones de la reserva y compraventa?

Conclusión

Comprar un apartamento en Montevideo puede ser una excelente decisión para quienes buscan una vivienda o una inversión inmobiliaria, pero la clave está en comparar correctamente las propiedades y calcular el costo total de adquisición.

No hay un único barrio ideal para todos los compradores. Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Punta Gorda, Carrasco, Cordón, La Blanqueada, Centro y Tres Cruces ofrecen oportunidades diferentes según presupuesto y objetivo.

La mejor estrategia es combinar precio por m², ubicación, calidad de la propiedad, gastos mensuales, documentación y potencial de valorización antes de tomar una decisión.